Is het nog wel rendabel om een woning aan te kopen en te verhuren?

Keer op keer wordt mij weer dezelfde vraag gesteld: “Is het in deze tijd nog wel rendabel om een woning aan te kopen en te verhuren?”

De vraag stellen is makkelijker dan hem beantwoorden. In dit blog zal ik je uitleggen waarom het antwoord hierop zowel ja als nee is. Een belangrijk vertrekpunt is om voor jezelf vast te stellen wat jij persoonlijk ‘rendabel’ vindt. Want naar rendement kan je op verschillende manieren kijken. Enerzijds kan je kijken naar de netto te verwachten huurinkomsten ten opzichte van de gedane investering en anderzijds kan je kijken naar de potentiële waardestijging (of waardedaling) op termijn. In beide berekeningen krijg je te maken met verborgen kosten, soms onvoorziene kosten en correcties op de waarde van geld in de toekomst. Hierdoor kan je werkelijke rendement lager uitkomen dan je had berekend.

Nog veel belangrijker vind ik het grotere doel dat je voor ogen hebt met je investering en de beoogde termijn. Want één ding kan ik je garanderen: Alles wat je vandaag hebt berekend, verandert in de toekomst. Huurprijzen fluctueren, woningprijzen stijgen en dalen, regelgeving verandert steeds en ook een (economische) crisis kan ervoor zorgen dat je doelgroep wijzigt. Hoe langer de termijn, hoe veiliger het in de regel is. Meer tijd geeft meer gelegenheid om bij te sturen indien nodig. Snel rijk worden en financieel vrij zijn in anderhalf jaar is wat mij betreft de grootste onzin die er momenteel online verkocht wordt.

De cijfers liegen er niet om. De huizenprijzen bleven de afgelopen jaren maar stijgen. Uit cijfers van het Kadaster zien we dat sinds het dieptepunt van de financiële crisis (2013) de huizenprijzen met gemiddeld 63,5% zijn gestegen. De huren zijn ook gestegen, echter veel minder snel. Onderzoek van Pararius laat zien dat de huren in de 5 grote steden momenteel zelfs dalen.

Naast de stijging van huizenprijzen moeten beleggers nu ook meer overdrachtsbelasting betalen. Dus je moet steeds meer geld investeren en daarna genoegen nemen met steeds minder huurinkomsten. Heel logisch dus dat we ons dan afvragen of het allemaal nog wel rendabel is.

Wie niet goed weet wat er allemaal komt kijken bij het kopen en verhuren van woningen neemt in de huidige markt een serieus risico. Hetzelfde geldt voor beleggers die niet bereid zijn om hun huiswerk goed te (laten) doen en daardoor een woning aankopen waarmee ze wettelijk gezien niet mogen doen wat ze van plan waren. Denk aan regelgeving die invloed heeft op de huurprijs, een verbod op, een verplichting tot eigen bewoning of verhuur van kamers of aan delers.

Andersom zie ik dat goed geïnformeerde beleggers nog rendement maken. Koop- en huurprijzen per vierkante meter laten zien wat gemiddeld de bruto aanvangstrendementen zijn per stad. Wie bereid is om zich te verdiepen doet het vaak veel beter dan de gemiddelden in de markt. Degenen die beleggen met een lange horizon, bijvoorbeeld voor hun pensioen of zelfs voor de volgende generatie, hebben de meeste kans op succes. En we moeten ons natuurlijk ook afvragen wat ons ‘beste alternatief’ vandaag de dag is.

Nu de rente laag is en huizenprijzen stijgen zijn er steeds meer mensen die bijlenen op de overwaarde van hun eigen woning, om met dat geld een beleggingspand aan te kopen. Hierin schuilt een enorm risico. Wanneer de rente stijgt en de huizenprijzen dalen kan een gedwongen extra aflossing op beide panden het gevolg zijn. Wanneer dit niet lukt volgt een gedwongen executieverkoop.

Juist nu het perspectief zo verandert, is het beleggen in woningen steeds meer iets voor kapitaalkrachtige beleggers met een lange beleggingshorizon.

Bij alle grote financiële beslissingen die ik neem als belegger en als ondernemer, zorg ik dat ik mensen in mijn team heb die al ervaring hebben met datgene wat ik van plan ben om te gaan doen. Een goede verhuurmakelaar is heel goed in staat om alle potentiële risico’s vooraf inzichtelijk te maken.

Geschreven door:

Michiel Pas | michiel@jameschauffeurs.nl

Michiel Pas (1978) is geboren in Pakistan en groeide op in Rwanda, Yemen, Zimbabwe, Mozambique en Zwitserland. Na het behalen van zijn MBA aan de University of Phoenix richtte hij drie dienstverlenende bedrijven op, waaronder de vestiging van Interhouse verhuurmakelaars in Breda. Michiel heeft ervaring als verhuurmakelaar en belegger in Nederland en Zwitserland.

Ga terug